Korteriühistute uue seaduse kohta küsimusi-vastuseid

Uue korteriühistuseaduse kohta (menetlus ja materjalid siin) esitasin rea headelt inimestelt kogunenud ettepanekuid. Need mured on siin antud koos lühikese kokkuvõttega (sinise värviga tekst) õiguskomisjonist, et miks arvestati või miks mitte, või kuidas sellist olukorda praktikas lahendada saaks ehk tuleks.

Ettepanek nr 1 - täiendada eelnõud sättega, mis täpsustab korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korda ning sõnastada see järgmiselt:  korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise teade ja § 21 sätestatud üldkoosoleku otsus  edastatakse korteriomanikule TsÜS § 69 sätestatud korras.

Ettepaneku selgitus: TsÜS sättele viite tegemise eesmärk on tagada korteriomanike üldkoosolekute ühetaoline kokkukutsumise kord. Samuti tagab säte korteriomanike poolt kirjaliku hääletuse tulemusena langetatud otsuste nõuetekohase kättetoimetamise kõigile otsusest puudutatud isikutele, so kõigile korteriomanikele.

Viide TsÜSile on ebavajalik, sest TsÜS kohaldub niigi. Selline viide on isegi kahjulik, sest tekitab mulje, et teises kohas, kus viide puudub, ei peagi TsÜSiga arvestama.

Korteriomanik, kes ei ela korteriomandi asukohas, on kohustatud teatama korteriühistule oma aadressi ning ka elektronposti aadressi, kui see on tal olemas (eelnõu § 46). Kui korteriomanik on teatanud elektronposti aadressi, siis tuleb koosoleku teade saata sellel aadressil (eelnõu § 20 lg 4).

Ettepanek nr 2 - muuta § 29 lg 1 sõnastust järgmiselt: kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel või §-s 21 sätestatud otsusest teavitamisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.

Ettepaneku selgitus: algsele sõnastusele on lisatud viide eelnõu § 21 sätestatud kirjalikul teel langetatud otsusest teavitamise kohta, mille eesmärk on tagada üksiku korteriomaniku õiguste parem kaitse seeläbi, et teavitamise korra rikkumise korral ei pea korteriomanik pöörduma kohtusse otsuse tühistamise nõudega (vt ka ettepanek 1).

Koosoleku kokkukutsumise teade ja tehtud otsusest teatamine on erineva õigusliku tähendusega toimingud. Ei ole põhjendatud lugeda otsust tühiseks, kui rikutakse juba tehtud otsusest teatamise korda. Kui otsus tehakse §-s 21 sätestatud korras (ilma koosolekut kokku kutsumata), siis on korteriomanik juba teadlik otsuse tegemisest, sest talle on sellest teatatud (§ 21 lg 2). Kui ta seejärel ei saa hääletusprotokolli, siis ta peaks ise selle vastu huvi tundma. Tegemist on samasuguse olukorraga, nagu tavapärasel viisil otsuse tegemisel, ka siis ei too rikkumised protokolli avaldamisel kaasa otsuse tühisust.

Ettepanek nr 3 - muuta § 29 lg 3 sõnastust järgmiselt:  korteriomanikul on õigus korteriomanike üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.

Ettepaneku selgitus: eelnõu senine regulatsioon, mis jätab korteriomanikule õiguse pöörduda kohtu poole 30 päeva jooksul alates otsuse vastuvõtmisest, on liiga lühike aeg rikutud õiguste maksmapanemiseks vajalike ettevalmistuste tegemiseks. Ettepaneku tegemisel on arvestatud ka eelnõu § 20 lg-ga 1, mille kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku protokolli esitamisele mittetulundusühingute seaduse § 21 lg-t 7, mis sätestab, et korteriomanike üldkoosoleku protokoll peab olema korteriomanikule kättesaadav 14 päeva jooksul peale üldkoosoleku lõppemist. Koosmõjus viimatinimetatud sättega on pahatahtliku, kui õiguslikult korrektse käitumise tulemusena võimalik korteriomaniku kaebeõigust lühendada 16 päevani.

Sisuliselt samasugune tähtaeg (üks kuu) on otsuse kehtetuks tunnistamiseks ka kehtivas korteriomandiseaduses (§ 15 lg 4).

Lühema tähtaja eesmärgiks on kiirendada selguse saabumist otsuste kehtivuse küsimuses. Kui korteriomanik soovib nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist, siis peab ta oma vastuväite esitama juba üldkoosolekul ja laskma selle protokollida (TsÜS § 38 lg 4 teine lause), seega teab korteriomanik vaidlustamist vajavast otsusest juba siis, kui see tehakse, mitte alles siis, kui ta saab selle kohta protokolli.

Ettepanekut arvestati komisjonis osaliselt, tähtaeg on nüüd kaks kuud.

Ettepanek nr 4 - võtta eelnõust välja § 38 lg 2, mis lubab ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse teha ilma kõigi korteriomanike nõusolekuta.

Ettepaneku selgitus: esiteks normitehniliselt ebaõnnestunud lahendus - eelnõu § 31 lg 1 p 2, millele § 38 lg 2 viitab, viitab omakorda § 31 lg 1 p 1. Teiseks keelab viimatinimetatud säte korteriomanikul tekitada mõjutusi, mis ületavad korteriomandi tavakasutust. Kuna igasugune ehituslik või kaasomandi eseme ümberkorraldus ületab igal juhul korteriomandi tavakasutuse piirid, siis sisaldub § 31 lg 1 p-s 1 keeld teostada ehistuslikke ja kaasomandi eseme ümberkorraldusi ilma teiste korteriomanike nõusolekuta, mis omakorda muudab § 38 lg 2 sisutuks. Kolmandaks tõusetub küsimus selles, kuidas on eelnõu autorid lahendanud hoone, milles korteriomandid asuvad, ohutuse küsimuse: kes otsustab selle üle kas tegu on olulise või mitteolulise ümberkorraldusega? Kes teostab järelevalvet ehitustööde üle? Juhul, kui säte jääb eelnõusse sisse, siis tuleks igal juhul täiendada eelnõud regulatsiooniga, mis annab vastuse eeltoodud küsimustele.

Tegemist ei ole uue normi, vaid kehtiva õiguse säilitamisega (KOS § 16 lg 1). Mitte alati ei puuduta ehituslik ümberkorraldus kõiki korteriomanikke võrdsel määral. Näiteks ühes trepikojas toimuv ümberkorraldus ei puuduta teise trepikoja korteriomanikke rohkem, kui mõnes korteris toimuv ümberkorraldus.

See säte reguleerib ainult ehitise kaasomanikest korteriomanike suhteid, mitte avalik-õigusliku ehitusõiguse küsimusi. Kui mingiks ehitustegevuseks on vaja ehitusluba, siis korteriomanike kokkulepe seda ei asenda – ja ka vastupidi.

Ettepanek nr 5 - sõnastada § 40 lg 2 ümber järgmiselt: korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Ettepaneku selgitus: eelnõus kasutatud sõnastusest on välja jäänud mõiste „ülemäärane”, mida ei ole võimalik üheselt arusaadavalt sisustada. Mittesisustava õigusmõiste väljajätmine kaotab ära potentsiaalne korteriomanikevaheline konfliktsituatsiooni allika.

Sama konstruktsioon (ei kahjustata ülemääraselt õigustatud huve) on eelnõus kasutusel veel mitmes kohas (§ 9 lg 2 p 2, § 9 lg 5, § 31 lg 2, § 39, § 59 lg 2, § 81 p 3), samuti on see kasutusel teistes seadustes (näiteks IKS § 11). Kui jätta tingimus „ülemäärane“ välja, siis tähendaks keeld kahjustada õigustatud huve igasuguse negatiivse mõju keeldu, eriti kui teistesse eelnõu sätetesse jääb see tingimus sisse. See oleks aga põhjendamatult piirav.

Tingimus „ülemäärane“ ei olegi mõeldud selleks, et see oleks igas olukorras ühtemoodi sisustatud, vaid see tähendab, et tuleb kaaluda poolte huve konkreetses olukorras. Nii on see kõigi üldiste õiguspõhimõtetega (hea usu põhimõte, mõistlikkuse põhimõte jne).

Ettepanek nr 6 –täiendada § 63 lg 4, mis sätestab korteriühistu regitrikaardile kantavad andmed, järgmise punktiga: korteriühistu registrikaardile kantakse info § 40 lg 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja majandamiskulude tasumise korra kohta.

Ettepaneku selgitus: majanduskulude jagamise kord on üks olulisemaid korteriomandi valitsemise küsimusi, mis on otseses seoses korteriomandi väärtusega. Olukorras, kus eelnõu näeb ette võimaluse leppida üldregulatsioonist erinev kulude jagamise kord, tuleb vastav info sarnaselt täna kehtiva normistikuga (vt KOS § 8 lg 2) avalikustada. 

Seaduses ettenähtud kulude jagamise korrast saab kõrvale kalduda ainult põhikirjaga või korteriomanike kokkuleppega, mis kantakse registrisse, vastavalt korteriühistute registrisse või kinnistusraamatusse. Põhikirja tingimuste kordamine registrikaardil ei ole põhjendatud.

Ettepanek nr 7 – sõnastada § 69 lg 2 ümber järgmiselt: mitme kinnisasja majandamiseks asutatud korteriühistus on käesolevas seaduses nimetatud korteriomanike enamuse otsuste tegemine iga kinnisasja korteriomanike üldkoosoleku pädevuses.

Ettepaneku selgitus: tagada ühe kinnisasja piires asuvate korterite omanikele kontroll oma kinnisasja valitsemise üle. Eelnõus sätestatud mitme kinnisasja majandamiseks asutatud korteriühistu põhikirja kaudu ei ole sama tulemuse saavutamine tagatud, kuna mitme kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistus peavad põhikirja heaks kiitma ka teiste, sama korteriühistu kaudu tegutsevate kortermajade korteriomanikud. Eeltoodud ettepanekuga seoses on oluline juhtida tähelepanu eelnõu § 1 lg-le 2, mille kohaselt peavad korteriomandid olema ühe kinnisasja piires, ning PS §-le 32, mille kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kuna eelnõus sätestatud korteriomandi valitsemisnormid piiravad PS § 32 sätestatud omandiõigust, kohustades korteriomanikku korteriomandi valitsemisega seotud küsimustes alluma enamuse otsusele, on põhiseadusega kooskõlas üksnes sellised piirangud, mis jäävad eelnõu § 1 lg 2 sätestatud piiridesse.

Selleks, et mitme kinnisasja korteriühistu saaks üldse oma tegevust jätkata, peab iga kinnisasja korteriomanike absoluutne enamus selle poolt olema (eelnõu § 82 p 5 (KÜS § 17² lg 2)). Kui pärast seda on ka iga otsuse jaoks vaja iga kinnisasja korteriomanike enamuse otsust, siis on sellisel korteriühistul väga keeruline tegutseda. Kui ühe kinnisasja korteriomanikud leiavad pärast uue seaduse jõustumist, et sellises ühistus olek neile siiski ei sobi, saavad nad sellest ka hiljem eralduda (eelnõu § 69 lg 5).

Ettepanek nr 8 - võtta eelnõust välja § 69 lg 3, mis piirab võlausaldaja õigust panna maksma korteriomandist tulenevat nõuet mitme kinnisasja valitsemiseks loodud korteriühistu vastu.

Ettepaneku selgitus: säte on vastuolus eelnõu eesmärgiga – muuta korteriomandi valitsemisega seotud õigussuhted selgemaks ja efektiivsemaks. Arvestades ka eelnevas ettepanekus toodud argumentidega, puudub  põhjendus, miks eelnõu üldisesse loogikasse mittesobiva mitme kinnisasja majandmiseks asutatud korteriühistuga seotud õigussuhete hägustumine ja keerukamaks muutumine peab toimuma võlausaldajate õiguste arvelt.

See säte ei piira niivõrd võlausaldaja õigusi, vaid paneb hoopis igale korteriomanikule  suurema vastutuse, sest nõue esitatakse otse tema vastu. Ka juhul, kui see selgitav säte (eelnõu § 69 lg 3) puuduks, oleks tulemus samasugune, sest eelnõu § 34 lg 3 eelduseks on sama nõue kõigi korteriomanike vastu. Kui tegemist on ehitise omaniku vastutusega (ühe maja katuselt kukkunud purikas tekitab kahju), siis on kahju kannatanul nõue ainult selle kinnisasja korteriomanike, mitte aga kõigi ühistusse kuuluvate korteriomanike vastu, st eelnõu § 34 lg 3 eeldused on täitmata.

Ettepanek nr 9 – täiendada eelnõu § 69 järgmise sättega: mitme kinnisasja majandamiseks asutatud korteriühistu on kohustatud rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid.

Ettepaneku selgitus: kuna mitme kinnisasja majandamiseks asutatud korteriühistu kaudu tegutsemine muudab ehitusseaduses sätestatud ehitiste ohutuse tagamise tavapärasest keerulisemaks, samuti on mitme kinnisasja majandamiseks asutatud korteriühistu puhul raskendatud ohuolukorra eest vastutava isiku väljaselgitamine, siis on avalike huvide kaitsmise seisukohast oluline sätestada mitme kinnisasja majandamiseks asutatud korteriühistu vastutus kaasomandi eseme säilimise ja ohustuse tagamise eest.

Vastutus ehitise korrashoiu eest on korteriomanikel, kes korteriühistu kaudu oma kinnisasja majandades peavad vastu võtma vajalikud otsused. Selles osas ei ole tähtis, mitu kinnisasja korteriühistusse kuulub. Kui ühe kinnisasja korteriomanikud leiavad pärast uue seaduse jõustumist, et sellises ühistus olek neile siiski ei sobi, saavad nad sellest ka hiljem eralduda (eelnõu § 69 lg 5), vt ka ettepanek nr 7.

Ettepanek nr 10 - sõnastada § 82 lg 5 § 17² „Mitme kinnisasja majandamiseks asutatud korteriühistu tegevuse jätkamine” ümber järgmiselt:

(1)   Korteriomanikud, kes on asutanud korteriühistu mitme kinnisasja korteriomandite kaasomandi osa valitsemiseks ja majandamiseks käesoleva seaduse § 3 lõike 5 tähenduses, võivad kokku leppida, et  korteriühistu jätkab mitme kinnisasja valitsemist ja majandamist ka pärast korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumist.

(2)   Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kokkulepe peab olema notariaalselt tõestatud.

(3)   Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kokkulepe tuleb esitada registripidajale hiljemalt 2016. aasta 31. detsembriks. Kui registripidaja ei ole eelmises lauses nimetatud kuupäevaks esitanud korteriühistule käesoleva seaduse § 17¹ lõikes 2 nimetatud teadet, siis tuleb otsus esitada käesoleva seaduse § 17¹ lõikes 3 nimetatud tähtaja jooksul.  Käesoleva seaduse § 17¹ lõikes 5 nimetatud juhul tuleb kokkulepe esitada selles sättes nimetatud tähtaja jooksul.“.

Ettepaneku selgitus: eelnõus sätestatud korteriomanike otsuse nõue on asendatud korteriomanike kokkuleppe nõudega seetõttu, et mitme kinnisasja majandamiseks asutatud korteriühistuga kaasnev omandiõiguse riive puudutab kõiki korteriomanikke, millest tulenevalt peavad kõik korteriomanikud oma õiguste piiramise ka heaks kiitma.

Arvestades ettepanekutest 7, 8, 9 ja 10 nähtuvad õiguslikke probleeme, kus mitme kinnisasja majandamiseks asutatud korteriühistu tegevuse jätkamisel ei ole eelnõus sätestatud kujul tagatud ühegi korteriomandi valitsemisega seotud huvigrupi – ohustatud on avalikes huvides olev ehitiste ohutus, korteriomaniku huvides olev omandiõiguse kaitse, korteriomanike ühistes huvides olev demokraatlike otsustusprotsesside tõhusus ning võlausaldajate huvides olev  võlaõiguslike suhete efektiivsus – huvide kaitse, siis tõusetub küsimus mitme kinnisasja majandmiseks asutatud korteriühistu kokkusobivusest eelnõus sätestatud kinnisasja valitsemise üldiste põhimõtetega.

Kokkuleppe nõue oleks liiga range, tegemist on ikkagi olemasolevate ja tegutsevate ühistutega. Nende tegevuse jätkamiseks on niigi vaja iga kinnisasja korteriomanike absoluutse enamuse otsust.

Ettepanek nr 11 - täiendada korteriühistuseadust järgmise sättega: korteriühistu on kohustatud rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid.

Ettepaneku selgitus: ettepaneku eesmärk on tagada korteriühistute valitsemisel olevate hoonete ohutus kuni eelnõu jõustumiseni. Ettepanek tegemisel on lähtutud kehtivast Riigikohtu praktikast (vt RKTsK lahend 3-2-1-161-12, punkt 11), mille kohaselt puudub korteriühistul lepinguväline kohustus tegutseda aktiivselt viisil, mis hoiaks ära kaasomandi eseme ohuolukordadest tuleneva korteriühistu liikmeteks mitteolevate isikute kahjustamise.

See probleem, et nõuet ei saa esitada korteriühistu vastu, on eelnõus juba lahendatud (eelnõu § 34 lg 3). Korteriühistule sellise kohustuse panek oleks ebaselge tähendusega  - võib jääda mulje, et juhatus mitte ainult ei tohi, vaid isegi peab ilma korteriomanike nõusolekuta rakendama remondiks vajalikke abinõusid ja korteriomanikud peavad kõik kulud tasuma. Eelnõus on kirjas, et juhatus võib ilma korteriomanike nõusolekuta teha ainult kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid (eelnõu § 37 lg 2). Kõik muud vajalikud otsused peavad langetama korteriomanikud.

Ettepanek nr 12 – korteriühistu põhikiri endiselt kohustuslikuks

Selgitus: KÜ-t ei tohiks põhikirjast ilma jätta. Juriidiline isik ilma põhikirjata on juriidiliselt keeruline olukord. Sellisega ei saa ükski partner asju ajada, liikmeskonnast rääkimata.

Iga korteriühistu liikmed ehk korteriomanikud saavad endale soovi korral põhikirja kehtestada.

Küsimus / ettepanek nr 13 – kas oleks vajalik võtta eelnõust välja § 31 lg 3?

Selgitus: säte viitab AÕS §-le 143, lubades selles sätestatud ulatuses tekitada korteriomanikele kahjulikke mõjutusi. Kas on võimalik, et eelnõu väljapakutud kujul vastuvõtmine muudab korteriomanikele võimatuks enda õiguste kaitsmise isikute vastu, kes levitavad naaberkorteritesse tahtlikult gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja teisi kahjulikke mõjutusi? Normi ebaproportsionaalsust iseloomustab kinnisasja (mida AÕS § 143 reguleerib)  ja korteriomandi ruumiline erinevus: kui TsÜS § 50 lg 1 kohaselt on kinnisasja näol tegu maapinna piiritletud osaga, siis korteriomand on eelnõu § 1 lg 1 kohaselt eriomand hoone reaalosa üle. Olukorras, kus hoones sees on kahjulike mõjutuste mõjud oluliselt intensiivsemad kui maatükil, on lubatud mõjutuste piiritlemine AÕS § 143 kaudu mõeldamatu? Kas lahendus on piisavcalt õigusselge või on võimalik leida selgem, arusaadavam sõnastus niivõrd elulisele probleemile?

Selle sätte eesmärk on just vastupidine – anda korteriomanikule õigus nõuda kahjulike mõjutuste lõpetamist. Praegu on levinud arusaam, et teises korteris toimuvat keelata ei saagi, isegi kui selle tegevuse mõju ulatab korterist  välja.

Küsimus / ettepanek nr 14 prg 9 lg 3 õigusselguse parandamiseks

On tekkinud küsimus järgmise tüüpnäite osas. Kui majal on omanikke neli ja kortereid ka neli. Alumise korruse korterite suuruseks on ca  30%, ülemistel 20% maja elamispinnast. Kuhu langeb kaalukeel otsuste tegemisel? Tekkis see küsimus paragrahv 9, lõige 3 juures, kuigi edasi lugedes leiab ka lause, et otsustab omandi suurus. Arvan, et see, kuidas ikka otsustusõigus jaguneb peaks olema selgelt ja suurelt välja toodud. Ja veel, kuidas näeb seadus ette kohustuste ehk siis tasumise ette majas tehtavate uuenduste eest? Näiteks gaasitorustiku sissetoomine. Kas see on ikka võrdselt jaotatav kulutus või peavad näiteks alumised - suuremate korterite omanikud maksma rohkem, kuigi maja väline torustik on 100% ühine ja maja sisene torustik ülemistel korteritel loomulikult pikem? Või näiteks ühise lausa maja keskel asuva korteri remont maja keskel asuva koridori remont. Võimalik, et see kõik on asjaõigusseaduses kirjas, aga arvan, et võiks põhimõttelise viite panna  ka siia seadusesse. 

Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus (eelnõu § 22 lg 1). Eelnõu § 9 lg 3 häälteenamuse puhul on vaja nii häälte kui ka kaasomandi enamust, seega on vaja kolme häält neljast ja üle 50% kaasomandist, mis antud näite puhul on kolmel korteriomanikul igal juhul olemas.

Kulude jaotamisel on aluseks kaasomandiosa suurus, sellest võib kõrvale kalduda põhikirja või kokkuleppega (eelnõu § 40).    

Küsimus / ettepanek nr 15

(edastan riigikogu liikmena tervikkujul saabunud kirja, osaliselt kordab ettepanekut nr 12) Mina kui korteriühistu juhatuse liige lugesin uut seaduseelnõu suure huviga.
Kahjuks on ka antud seaduses kasutatud sellist tavainimesele mittemõistetavat juriidilist keelt, et oi-oi... Näiteks alguses paragrahv 1, kus mõisteid defineeritakse teise, veel keerulisemalt mõistetava ja selgitust vajava mõiste abil: korteriomand-eriomand-kinnisomand. Edaspidi läheb jutt siiski veidi selgemaks.
Paragrahv 18. ütleb, et KÜ asukoht on juhatuse asukoht? Kas on mõeldud juriidilist aadressi? Seda saab olla vaid juhul, kui juhatus koosneb ühest inimesest. Pole ju juhatusel tavaliselt mingit eriruumi või tühja korterit.
Silma hakkas üks asi, millega üldse ei tahaks nõus olla, sest see pole loogiline. Paragrahvis 21, lõige 2 on sätestatud, et kui korteriomanik pole tähtajaks teatanud, kas on ta otsuse poolt või vastu, siis loetakse seda nii, nagu ta hääletaks vastu. Tegelikult ütleb juba eesti vanasõnagi, et vaikimine tähendab nõusolekut. Seega peaks mitte teatamine tähendama otsusega nõus olemist.

Vaikimise lugemine nõusolekuks võib tekitada kuritarvituste ohu. Võrreldes kehtiva õiguse muutuvad reeglid niigi oluliselt leebemaks, sest praegu saab otsuse kirjalikult vastu võtta ainult juhul, kui kõik on otsuse poolt (MTÜS § 22 lg 3).

Omast kogemusest tean ka (meil seda õnneks pole, sest on juba ühistu), et üleminek ühisuselt ühistule tekitab juba praegu inimestes hirmu, sest hääletamise sätted muutuvad. Ka uues seaduses määrab lihtne häälteenamus, kas näiteks laenu võetakse või mitte. Võib-olla oleks mõttekas, kui ühistu luuakse vastava põhikirja vastu võtmisega, (vanade) ühisuse reeglite kohaselt. Praegu, saan ma aru, teeb seda riik peaaegu automaatselt.

Suurema laenu võtmiseks on vajalik korteriomanike absoluutne häälteenamus (eelnõu § 36).

Kõike läbi lugeda ei jõudnud, sh ka äärmiselt informatiivset seletuskirja. Seega vabandan, kui mu tähelepanekud pole originaalsed.

Küsimus / ettepanek nr 16

Põlvkondadevahelise sideme tugevdamisest. Kuidas on reguleeritud ühe omaniku käes olevad korterid, milles elavad omaniku perekonnaliikmed? Kas sellisel juhul tuleks korterid liita tervikuna üheks korteriks, kuna muud vajadust peale selle, et kokku on näiteks kolm kööki, korterite eraldamiseks pole? Mitmes riigis soositakse teadlikult avalike poliitikatega põlvkondade koos elamist, nii et ühel kinnistul elaksidki omaette sissepääsudega vanaemad, keskmine põlvkond, ja oma pere loonud lapsed, kokku näiteks 3-6 korterit, mis iseenesest ei vajaks ühistut? Kuidas on üldse reguleeritud ühe omaniku käes olevate korteritega maja töökorraldus?

Kui korteriomandeid ja korteriühistut ei ole vaja, siis saab need alati ära lõpetada (eelnõu § 57–61), seejuures on siiski vajalik piiratud asjaõiguste omajate (eelkõige hüpoteegipidaja) nõusolek.

Küsimus / ettepanek nr 17

Eelnõu § 42 lg 1, mis kehtestab senise viivise määra 0,07% päevas asemel võlaõigusseaduses sätestatud viivise määra - selline muudatus seab võlglastega hädas olevad ühistud eriti raskesse olukorda? Ühistute poolt kommunaal- ja muid teenuseid osutavate ettevõtetega sõlmitud lepingutes on viivise määr tunduvalt kõrgem kui VÕS § 113 lg 1 ette näeb nt. Tallinna Küte 0,10% päevas, EG Võrguteenus 0,06% päevas, Tallinna Vesi 0,05% päevas jne. Uue seaduseelnõu kohaselt ei ole ühistule võlgu oleval liikmel mingit kohustust hüvitada ühistule tekitatud kahju, kui ühistu näiteks ei suuda enam oma kohustusi täita teenuseosutajate ees. Senine viivise määr on olnud tegelikult ainus distsiplineeriv meede võlglaste, eriti tahtlike võlglaste suhtes, sest korteriomandi võõrandamine võlgade tõttu tegelikult eriti ei toimi. Ühistujuhid toovad näiteid, et sel juhul kirjutatakse korter lihtsalt teise pereliikme nimele ja seaduse silmis ongi korteri võõrandamine toimunud, võlgu aga ollakse edasi.

Ei ole põhjendatud ühes õigussuhtes tavapärasest kolm korda kõrgema viivise ettenägemine. Viivis ei ole ainuke hüvitis, mida võlgnikult saab nõuda (VÕS § 113 lg 5). Samas muudab kõrge viivis raskustesse sattunud korteriomaniku jaoks maksevõime taastamise veelgi raskemaks.

Ettepanek nr 18 eelnõu § 41 osas

Tuleks nõustuda Riigikohtu märkusega http://www.ekyl.ee/public/2013/KOS_MT_III_KK.pdf  lk. 16 punkt 4, et korteriomanike kohustuste tekkimise alus tuleks sätestada seaduses. Kui tasumise kohustus tuleneb vaid majanduskavast, siis sel juhul on väga kerge pahatahtlikult otsuste vastuvõtmist takistada ja sellega tekitada olukord, kus ühistu pole enam maksevõimeline. 

Kui ühistu on maksevõimetu, siis peab juhatus esitama pankrotiavalduse ja sellisel juhul kehtestab majanduskava (esmalt ajutise ja siis juba kas maksevõimet taastava või korteriühistut lõpetava majanduskava) kohus (eelnõu §-d 52–56). Seega on raske näha põhjust, miks peaks korteriomanike enamus sellist tulemust soovima, vähemus aga majanduskava kehtestamist takistada ei saa. 

Ettepanek / küsimus nr 19

Kas on juriidiliselt korrektne üldse võimaldada tegelikust tarbimisest sõltuvate kulude (küte, vesi, gaas, elekter) puhul majanduskavas nn. prognooskulude kehtestamist ja selle alusel ühistu liikmetelt maksete kogumine? Ühistutele on jäetud § 41 lg 2 ka võimalus, et liikmed tasuvad kulud tagantjärgi lähtudes tegelikust tarbimisest, aga juhul kui ühistu valib nn. prognoosarvete majanduskavas kehtestamise tee, siis võib arvata, et see tekitab arvukalt vaidlusi võlgnevuste sissenõudmisel, sest vaevalt et ühistud oma prognoosides väga täpsed on ning tekib küsimus, kui palju tohib tegelikust kulust eksida ja millal tuleb vahe korteriomanikule või ühistule hüvitada, kui prognoos oli vildakas. Rääkimata sel juhul viiviste nõude küsitavusest.

Ühistujuhid toovad näiteid, et majanduskavas kõigi kulude kehtestamise soov on pigem vastavas valdkonnas tegutsevate ettevõtete huvi, et võimalikult enda jaoks lihtsustada võlgnevuste menetlemist kohtus. Sel juhul kaoks ära vajadus lisada hagiavaldustele tõendina teenuseosutajate arveid jms, kuid ilmselt on neil jäänud kahe silma vahele argumendid, millega võlglastel on täiesti õigustatud võimalus selliseid majanduskavasid vaidlustada (nt. ei vasta hea usu põhimõttele, ühistu rikastub jne).

N-ö prognoosarvete alusel maksmise näeb ette ka kehtiv KOS. Kui prognoos on olnud liiga pessimistlik (tegelik kulu on väiksem, kui prognoos), siis on tegemist ettemaksuga, mille võrra järgmise aasta kulud on väiksemad.

Ettepanek nr 20

Juhatuse ja kontrollorganite liikmete valimised ( eelnõu § 20 lg 1) - ühistute praktika erineb selles osas MTÜS § 22 lg 1 primm sätestatust, mille kohaselt valituks saab kandidaat, kes sai teistest enam hääli. Ühistutes käib tavapäraselt hääletus viisil, et antakse nii poolt kui vastuhääli ning valituks osutub koosolekul osalejate häältest üle poole saanud isik (tavalises otsuste vastuvõtmise korras). Enamik ühistuid vist ei teagi, et isik võib valituks osutuda ka vaid 1 poolthäälega, kui tal vastaskandidaati pole. Ja kes otsutab, millised kandidaadid on vastamisi? Ettepanek on, et ühistus võiks isiku valimine erineda senisest MTÜS korrast ja toimuda samas korras, kui kõigi teiste otsuste vastuvõtmine. Sel juhul ei ole vaja 1 poolthäälega liikme juhatusse või revisjonikomisjoni valituks osutumise puhul kohe panna hääletusele tema tagasikutsumist, kuna ülejäänud ühistu liikmed pole tema valimisega nõus. Eelnõus on isiku valimisel viidatud samuti MTÜS § 22 lg 1 primmile, ent see säte on tavainimestele täiesti arusaamatu ja asjad käivad ühistutes ikka omasoodu kuni probleemide tekkimiseni. Vastuhääled võiks siiski ka lugeda, nii nagu teiste otsuste vastuvõtmisel.

Nii põhimõttelises ühinguõiguslikus küsimuses ei ole erisuse kehtestamine põhjendatud. Sellised küsimused vaadatakse kõigi juriidiliste isikute jaoks üle kavandatud ühinguõiguse revisjoni käigus.

Ettepanek / küsimus nr 21

Eelnõu § 45 lg 3 - ilmselt on see säte lisatud eesmärgiga, et suurendada ühistu liikmete võimalust kontrollida ühistu juhatuse tegevuse õiguspärasust ja jõuda kiiresti jälile võimalikele kuritarvitustele, mida paraku esineb. Ent tekib küsimus, et kui on mõni pahatahtlik ühistu liige, kes heameelega igapäevaselt esitaks teabenõudeid ja kontrolliks ühistu juhatuse tegevust ning juhatus mingil hetkel enam ei jõua sellise nõuete laviiniga tegeleda ning see inimene pöördub § 45 lg 3 alusel kohtusse, siis kuidas saab ühistu juhatus ennast kaitsta, ilma et juhatuse töökoormus muutuks selliste inimeste tegevuse tagajärjel tõeliseks luupainajaks? Mida suurem ühistu, seda suurem on võimalus, et selliseid isikuid pole mitte üks ega kaks, vaid rohkem. Hea võimalus halbade kavatsustega isikutel juhatuse liikmed oma teabenõuetega välja süüa ja ise juhatusse asemele tulla. Senini ühistu juhid teevad valdavalt seda tööd oma põhitöö kõrvalt, ent see säte võimaldab ühistu juhtimise koormus viia absurdini. Uue seaduseelnõu valguses võib ühistu juhatust oodata mistahes kirjale mittevastamise korral hagita menetlus kohtus. Kas kohtu ähvardusel mistahes pöördumistega tegelemise kohustuse seadmine juhatuse õlule võib viia vaid selleni, et tavalised normaalsed inimesed hoiavad hirmuga ühistu juhtimisest kõrvale? Kas ei ole võimalik selle eelnõu sätte ühistu liikmete poolse kuritarvituse piiramiseks mingit täiendust sisse viia?

Ühes juhuslikult valitud ühistus esitas üks liige eelmisele juhatusele nõude esitada koopiad kõigist ühistu dokumentidest, alates raamatupidamisest, lõpetades lepingute, ekspertiiside, tööde üleandmise-vastuvõtmise aktide jms-ga alates ühistu loomisest. Ühesõnaga KÕIK dokumendid (ca 10 aasta materjal), tema niikaua arveid ei tasu! Seetõttu teeb see uus säte murelikuks, et mis ühistu juhte (ja tegelikult kõiki ühistu liikmeid) ometi tulevikus ees ootab ja kes peab nende teabenõuetega kaasnevad kulud kandma - kas tõesti kõik ühistu liikmed? Kinnisvarahaldusega tegelevaid firmasid ilmselt see perspektiiv pidevalt kirjadele vastamisega tegeleda ei heiduta, sest sel juhul lihtsalt tõstetakse haldusteenuse hindu.

Pigem muudab antud säte ühistu revisjonikomisjoni valimise mõttetuks, sest iga ühistu liige võib igal ajal oma isiklikku revisjoni teostada. Seega - parem viia sisse kohustuslik revisjonikomisjoni valimise nõue ja antud seaduseelnõu säte välja jätta. Revisjonikomisjoni valitakse ehk siiski pädevad ja asjalikud inimesed (ei pea olema ühistu liige), kes hoiaks juhatusel silma peal.

Kui nõue on põhjendamatu, siis saabki kohtus selle vastuväite esitada. Tuleb arvestada, et korteriomanikul on siiski üldine õigus korterühistu dokumentidega tutvuda ja seda ka kehtiva õiguse kohaselt.

Ettepanek / küsimus nr 22

Lõpetuseks ka vähemoluline, aga eluliselt kurioosne näide - § 22 lg 5 annab võimaluse põhikirjas sätestada sama isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära. Samas ei ole võimalust sätestada ülemmäära, kui mitme esindajaga tohib korteriomanik koosolekule tulla. Viimasest asjaolust tulenevalt võib vabalt tekkida olukord, kus paar ühistu liiget koos oma esindajate "armeega" on arvulises enamuses võrreldes teiste kohaletulnud ühistu liikmetega ja vaatamata asjaolule, et hääleõigust neil kõigil pole, on arutelul domineeriv vaid paari korteriomaniku arvamus. Pole väljamõeldis, vaid elus ette tulnud juhtum. Võimalusel kaaluda sellegi probleemi lahendamist.

Korteriomanikul, kes seda soovib, on võimalus ka väljaspool koosoleku toimumise aega oma arvamust teistele korteriomanikele „domineerivalt“ selgitada. Lõpuks on iga korteriomaniku otsustada, kas ta nõustub selle arvamusega või mitte.

Vastused kirjutas üles Vaike Murumets, Justiitsministeeriumi õiguspoliitika osakonna eraõiguse talituse nõunik.

Lugupidamisega,

/allkirjastatud digitaalselt/

Liisa-Ly Pakosta

Riigikogu liige, IRL